Договоры купли-продажи недвижимости

Дипломная работа

Содержание

Введение
1. Теоретические основы института договоров купли-продажи недвижимости
1.1 Понятие и особенности определения предмета договора — купли-продажи недвижимого имущества
1.2 Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимости
2. Особенности правоприменительной практики института договора купли-продажи недвижимости на примере ООО Агентство недвижимости
2.1 Особенности заключения договора купли – продажи недвижимости, его существенные и необходимые условия
2.2 Особенности расторжения договоров купли-продажи недвижимости
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Д

Введение

Договор купли-продажи имущества — одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав.
Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений — все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание § 7 гл. 30 ГК РФ. Как отмечает В.В. Витрянский, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования.
Материальный элемент условия о предмете договора купли-продажи недвижимости (объект недвижимости) определяет как специфику правового регулирования отношений сторон договора на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, так и особенности изменения и расторжения такого договора. На объект недвижимости не будут распространяться правила, устанавливающие права и обязанности сторон в общем режиме купли-продажи, такие, как: условия об ассортименте и количестве товара, его комплектности, таре и упаковке.
Однако предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть строго определен в соответствии с требованиями, предъявляемыми ст. 554 ГК РФ. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В условиях становления в России рыночной экономики нормативно-правовое регулирование оборота недвижимости характеризовалось несоответствием между некоторыми нормативными актами, да и большинство из них принимались с опозданием, как, например, Земельный кодекс РФ .
Примерно с 2000 г. стали активно публиковаться монографии по проблемам правового регулирования оборота недвижимости, включая учебники или учебные пособия, предназначенные для риэлторов и оценщиков.
По-прежнему возникает много вопросов, связанных с обеспечением прав участников договоров купли-продажи, обмена, дарения и прочих операций с недвижимостью. Часто в научной литературе поднимаются вопросы о правовом механизме защиты граждан от посягательств на их права при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества и о создании возможностей для контроля подготовки и осуществления сделки с недвижимым имуществом для каждого из участников сделки. В данном случае стимулом к совершению правонарушений является сама возможность незаконного получения крупных сумм, эквивалентных стоимости объекта недвижимости — предмета сделки.
Как в специальной литературе, так и в газетных публикациях на темы мошенничества при совершении сделок с недвижимостью высказываются противоположные мнения по поводу роли агентства недвижимости в отдельно взятой сделке.
Именно поэтому исследование порядка заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости частными лицами, отдельными предпринимателями и специальными фирмами в настоящее время по-прежнему представляет как научный, так и практический интерес.
Особенно актуальным остается совершенствование правоприменительной практики в отношениях между участниками рынка недвижимости.
Большинство авторов монографий по вопросам, посвященным сделкам с недвижимостью (например, публикации В.А. Горемыкина, Э.Р. Бугулова, П.В. Крашенинникова, Г.Б. Леоновой, Г. П. Макарова, Б.Д. Новикова, В.И. Сергеева и ряда других), рекомендуют частным лицам не проявлять самостоятельности в подборе варианта и заключении договора, а обращаться к специализированным фирмам — агентствам недвижимости. Выгода для частного лица очевидна: освобождение от значительных потерь времени, связанных с поиском контрагента по сделке и обходом всевозможных инстанций, а также получение некоторых гарантий грамотного и безопасного проведения сделки.
Накопив соответствующий опыт работы, такие фирмы решают проблемы подготовки и оформления подобных сделок с продавцами, покупателями и государственными органами, подсказывая во многих случаях правильные решения, не прописанные в нормативных документах.
Исходя из вышеизложенного, становится очевидной актуальность данного исследования.
Цель работы – изучить институт договоров купли-продажи недвижимости и его правоприменеие.
Для достижения цели необходимо решить ряд задач:
— Раскрыть понятие и особенности определения предмета договора — купли-продажи недвижимого имущества.
— Изучить правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимости.
— Выделить особенности заключения договора купли – продажи недвижимости, его существенные и необходимые условия.
— Рассмотреть особенности расторжения договоров купли-продажи недвижимости.
Объект исследования – правоотношения в сфере оборота недвижимости и реализации договоров купли-продажи недвижимости.
Предмет исследования – договоры купли-продажи недвижимости.
Методологическую основу работы составили системно структурный подход к анализу объекта исследования, логический и сравнительно-правовой методы исследования.
Теоретическую основу данной работы составили труды российских ученых: В.В.Витрянского, В.Д.Карповича, О.А.Красавчикова, П.В.Крашенинникова, Д.И.Мейера, А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и др.
Основными нормативными источниками служили: Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1 и 2), Земельный кодекс, Федеральный закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а также иные нормативные акты.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты
1. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 884. (Утратил силу с 1 марта 2005 г. ) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изменениями от 9 марта 2010 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 24 февраля 2010 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
5. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»(с изменениями от 27 декабря 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
6. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(с изменениями от 27 декабря 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
7. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 17 июля 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 27 декабря 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
10. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями от 7 мая 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
11. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»(с изменениями от 17 декабря 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
12. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. от 21 июля 2005 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
13. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
14. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» (утратил силу) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
15. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 30 апреля 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
16. Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (с изменениями от 30 апреля 2009 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
17. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изменениями от 2 августа 2007 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
18. Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
19. Постановление Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. N 560 «Об утверждении подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 гг.)» ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.)»» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
20. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 22 ноября 2006 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
21. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
22. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
23. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
24. Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
Научная литература
25. Анохин, В., Незнамова, Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. -2002. -N 11. -С. 123. -ISSN 5-00064-2
26. Богданова, Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. -2005. -N 3. -С. 34. -ISSN 123-460
27. Богданова, Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. -2005. -N 3. -С. 34. -ISSN 4387-24
28. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Т. 2. Договоры о передаче имущества. [Текст]: экспресс справочник для студентов вузов / М. И. Брагинский, В.В. Витрянский — Статут, 2004. – 195 с. -ISBN 978- 5-245-13254-1
29. Карапетов, А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. [Текст]: учебное пособие для вузов. А.Г. Карапетов / А.Г. Карапетов — М.: Статут, 2007.- 235 с.– ISBN 5-5487-2154-3
30. Кузьмина, И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. -2001. -N 9. -С. 29. -ISSN 4678-12
31. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. [Текст]: учебное пособие для вузов/ Б.Д. Новиков — М., 2000. -179 с.- ISBN 5-2354-5496-2
32. Шабалин, В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. [Текст]:
учебно-методическое пособие краткий учебник для вузов / В.Г. Шабалин — М.: БЕК, 2001. -460 с. -ISBN 5-2354-5496-2
Материалы судебной практики
33. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; п. 15 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
34. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
35. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
36. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 апреля 2008 г. N 16732/07 по делу N А65-6899/2007-СГ3-12. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. N 2950/98 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
38. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 г. N С-13/ОП-206 «О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
39. Информационное письмо ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92. «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
40. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
41. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. N Ф08-4401/2002. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
42. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 октября 2001 г. N А33-4615/01-С4-Ф02-2414/01-С2 Определение суда апелляционной инстанции о приостановлении производства по делу о банкротстве отменено, поскольку судом не решен вопрос о полномочиях лица, подписавшего апелляционную жалобу (извлечение) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
43. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2005 г. N Ф09-4312/05-С3 Дело о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого им помещения, взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа передано на новое рассмотрение, поскольку судом не дано оценки доводам ответчика о внесении арендной платы иному лицу, являющемуся, по мнению ответчика, собственником спорного помещения и надлежащим арендодателем (извлечение). // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.
44. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. N Ф08-4401/2002. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Посл. Обновление 25.04.2010.

Вы можете скачать данную дипломную работу полностью за 450 руб.
* Готовая уникальная работа (копий в интернете нет). Предоставляется как файл (или набор файлов) MS Word .doc, а также (если в наличии) графических приложений .jpg .gif, презентаций .ppt — в виде «как есть» («as is»)

Оплата возможна через платежную систему Web-money или Яндекс.Деньги

Оплатить заказ очень просто!

Пожалуйста, заполните форму ниже и наш оператор свяжется с Вами.

ФИО (обязательно)

Ваш Email (обязательно)

Город (обязательно)

Учебное заведение

Способ оплаты

Ваши вопросы, пожелания

Защита от автоматических рассылок (обязательно)
captcha введите 4 символа

Перед отправкой обязательно проверьте введенный Вами E-mail! (используется для обратной связи)

Обработка заказа занимает до 12 часов.

Наш E-mail kult2prosvet@gmail.com


0
Нравится